フィリピンで不動産投資をするとなると、コンドミニアムを購入することになります。
土地の購入は、できなくはないです。
しかし、難易度が高いので非現実的です。
結果、コンドミニアムを購入することがほとんどです。
なぜコンドミニアム一択になるのか？
その理由は、フィリピン不動産の登記法を知ることで見えてきます。
フィリピンの不動産登記法は日本よりも厳しい
不動産の世界には、登記法が存在します。
フィリピン不動産の登記法は、日本よりも厳密です。
日本では、土地と建物それぞれに権利証があります。
しかし、フィリピンでは土地にしか権利証がありません。
フィリピンでは中央銀行の証券が必要
フィリピン不動産の権利証は、中央銀行で印刷された、シリアルナンバー付きの証券が必要です。
日本のように、私製の登記済証ではない点に注目です。
中央銀行とは・・
中央銀行とは、国家や特定の地域の金融機構の中核となる機関です。日本の中央銀行は日本銀行です。
（中略）
国の預金を受け入れることで政府の資金を管理する「政府の銀行」という立場を持ちます。
SMBC日興証券HPより引用
つまり、フィリピンでは公の不動産権利証が必要です。
中央銀行の証券が必要なのはアメリカの影響による
フィリピンはかつて、アメリカの植民地でした。
アメリカでは書面主義が根付いており、その影響を受けていることがわかります。
フィリピン不動産の登記は土地とコンドミニアムに分けられる
フィリピン不動産の登記の種類は、下記の2つです。
- ①土地
- ②コンドミニアム
それぞれの意味を掘り下げます。
登記①「土地」とは？
土地に含まれるのは、「土地」と「一戸建て住宅」です。
一戸建て住宅は建物ですが、登記上では土地に分類されます。
フィリピンの土地は原則、外国人の所有ができない
フィリピンの土地は、外国人による所有が禁止されています。
なので、土地も一戸建ての住宅も、外国人は所有できません。
例外1「フィリピン人配偶者の名義では土地を買える」
フィリピン人の奥さんか、旦那さんがいたとします。
その場合は、その人の名義で土地の所有が可能です。
例外2「法人名義でも土地の購入が可能」
フィリピンの土地は、法人名義での購入が可能です。
しかし、以下の条件があります。
- フィリピン人所有の株の比率が60%以上
土地についてまとめると・・
- 原則、フィリピン人は土地を所有できない
- ただし、以下の条件で土地の所有が可能になる
- フィリピン人の配偶者がいて、その人の名義での購入
- 法人名義での購入（ただしフィリピン人が株を60%以上有すこと）
登記②「コンドミニアム」とは？
コンドミニアムは、「コンドミニアム」と「タウンハウス」が該当します。
外国人の投資家が対象にすべきはコンドミニアム物件です。
コンドミニアムとは日本でいう分譲マンション（家具付き高級）
コンドミニアムは、日本でいう分譲マンションです。
集合住宅の1室を区分登記して所有できます。
外国人に適した投資物件と言えばこれです。
ただし、外国人が登記できるのは全戸数の40%と決められています。
プール付きのコンドミニアムが人気
フィリピンの不動産投資で売買されるコンドミニアムは、日本でいう高級コンドミニアムです。
高層マンションでプール付き、24時間体制のセキュリティです。
タウンハウスとは日本でいうテラスハウス（長屋）
タウンハウスとは、日本でいうテラスハウス（長屋式住居）です。
登記上は集合住宅（コンドミニアム）と同じ扱いになります。
外国人でも所有が可能で、本人名義での登記も可能です。
物件数は少ないです
タウンハウスは、都市部の好立地には建てられません。
都市部の好立地には建てられない
よって、投資物件としては一般的ではありません。
まとめ
- 外国人の投資に適した物件は、コンドミアム一択です
- フィリピンの不動産登記は土地とコンドミニアムに分けられます
- 土地には、戸建て住宅が含まれます
- コンドミニアムには、コンドミニアムとタウンハウスがあります
- タウンハウスは好立地には建ちません。よってコンドミニアムが投資に適しています
